El derecho inmobiliario es el que estudia y contiene las normas, reglas y leyes que regulan las transacciones comerciales de los bienes raíces de tipo privado . Algunas de las actividades reguladas son las de compraventa, donación, posesión, alquiler y propiedad de bienes raíces y, en relación, a los actos y contratos relativos al nacimiento, transmisión, modificación y extinción de las relaciones jurídicas sobre bienes inmuebles.

El artículo 334 del Código Civil establece qué bienes se consideran inmuebles : suelos, edificios, caminos, construcciones adheridas al suelo, árboles, estatuas, entre otros.

Los derechos reales pueden definirse como aquellos derechos que atribuyen a su titular un poder directo e inmediato sobre algo, imponiendo a todos un deber de respeto y abstención.

Algunas características de los derechos reales son:

– Inmediatez : el titular de un derecho real obtiene directamente de la cosa el aprovechamiento que su derecho le concede.

– Absoluta : el titular del derecho real puede hacer eficaz este derecho frente a todos.

Los tipos de derechos reales sobre los bienes inmuebles que pueden distinguirse son:

– Derecho de propiedad.

– Derechos reales limitativos del dominio.

El derecho de la propiedad

El derecho de la propiedad es el derecho de disfrute y disposición de algo, sin otras limitaciones que las establecidas en la ley. El titular de ese derecho tiene acción para reivindicar la cosa objeto de su derecho contra el tenedor como poseedor de éste.

La accesión dentro del derecho de la propiedad

El derecho de accesión respecto de bienes inmuebles es aquél que corresponde al propietario del suelo y que le permite hacer suyo todo aquello que quede unido al mismo, sea en forma natural o artificial. Dependiendo de si se ha actuado de buena o mala fe, las consecuencias serán diferentes.

Los derechos limitativos del dominio

Los derechos reales limitativos del dominio son aquellos derechos reales que limitan o restringen las potestades al conceder el derecho de propiedad o dominio de su titular.

Dentro de los derechos limitativos del dominio podemos distinguir entre:

– Derechos reales de goce .

– Derechos reales de garantía .

– Derechos reales de adquisición .

El usufructo

Respecto a los derechos reales de disfrute, debemos señalar que encontramos diferentes tipos, pudiendo hablar, en primer lugar, del usufructo, siendo que se trata del poder de disfrute más amplio que puede concebirse, se dice que el propietario de aquello respecto al que otro tiene un derecho de usufructo, conserva simplemente un derecho desnudo.

Encontramos también, dentro de los derechos reales de disfrute, los llamados derechos de uso y habitación , se trata de unos derechos similares al usufructo, aunque son más limitados.

Las servidumbres

Las servidumbres conceden el disfrute de determinados servicios de una finca.

Los derechos de superficie, vuelo y subsuelo

Estos derechos permiten al titular aprovechar los espacios superiores y/o inferiores de un inmueble.

Los Censos

Los censos sujetan un bien inmueble al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite del mismo bien.

Respecto a los derechos reales de garantía o de realización del valor, encontramos en primer lugar la famosa hipoteca , en virtud de la cual se sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.

La pieza

Dentro de los derechos reales de garantía encontramos también la prenda, en virtud de la cual se concede al acreedor la facultad de retener la cosa en su poder o en el de una tercera persona, hasta que se le pague el crédito, siendo además que se le concede la facultad de instar la venta de la cosa, en caso de falta de pago del crédito.

La anticresis

La anticresis concede al acreedor el derecho a percibir los frutos de un inmueble de su deudor.

Dentro de los derechos reales limitativos del dominio encontramos:

– El de adquisición preferente : Estos a su vez pueden diferenciarse en el derecho de retracto, en virtud del cual el titular de este derecho tiene la facultad de adquirir un bien cuando se cumple un hecho determinado.

– El derecho de tanteo : Faculta al titular a adquirir la cosa, en caso de transmisión onerosa a un tercero, por el mismo precio y condiciones que está dispuesto a hacerlo éste y con preferencia al mismo.

Es el derecho que otorga al poseedor una potestad inmediata sobre la cosa y el derecho de ser mantenido y reintegrado en el ejercicio de esa potestad contra cualquier perturbador.

En compraventa de inmuebles el derecho inmobiliario comprende diferentes aspectos que van desde la comprobación de la situación urbanística, registral y administrativa de la finca con carácter previo a la compraventa, así como la confección de diferentes tipos preparatorios , como pueden ser los contratos de arras, los contratos de opción de compra, hasta la liquidación de los diferentes impuestos que puedan surgir y derivar.

También podemos incluir dentro del derecho inmobiliario la constitución y administración de las comunidades de propietarios , entendiéndose éstas como el conjunto de propietarios de los diferentes pisos y locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

La segregación y la agrupación de fincas

Se entiende como el acto a través del cual se separa de una finca determinada una porción de terreno, dando lugar a una finca independiente, pasando a obtener dos diferentes. En cambio, la agrupación puede entenderse como el acto en virtud del cual se forma una finca más extensa , a partir de la agrupación o, mejor dicho, de la unión de varias fincas.

Es importante tener presente que la segregación se diferencia de la división de fincas en el hecho de que mientras que en la segregación se entiende que la finca original subsiste , en la división la finca original desaparece , siendo que se convierte esta finca original en varias fincas independientes.

En relación con la fiscalidad , los impuestos más importantes que deben soportar los bienes inmuebles son:

– El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): grava el valor catastral de los bienes inmuebles.

– El Impuesto sobre el Patrimonio : grava el patrimonio de las personas físicas.

– El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): grava, según los principios de igualdad, generalidad y progreso, la renta de las personas físicas de acuerdo a sus circunstancias personales y familiares.

– El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana : grava el incremento del valor de un terreno susceptible de ser urbanizado cuando es transmitido.

Dentro del derecho inmobiliario el Registro de Propiedad desempeña un importante papel, al ordenar de las formas de publicidad de los actos de constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales en sentido estricto.